BGH erleichtert die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Jeder Vermieter ist verpflichtet über die vom Mieter geleisteten Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen eine Abrechnung zu erstellen. Durch sein Urteil vom 20.01.2016 (Az: VIII ZR 93/15) hat der BGH die Erstellung dieser Abrechnungen vereinfacht. Eine Abrechnung muss in formal korrekter Weise innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter (Abrechnungsfrist) zugehen. Ansonsten verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Nachzahlung.
In den letzten Jahren scheiterten viele Betriebskostenabrechnungen an der formalen Korrektheit. Da formelle Fehler einer Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr zu korrigieren sind, blieben die Vermieter oftmals mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen. Mit seinem Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 93/15) hat der Bundesgerichtshofs nunmehr die Anforderungen an eine formal korrekte Betriebskostenabrechnung herabgesetzt und ist von seiner vorher strengeren Rechtsprechung abgerückt.
Danach gehört zu einer formal korrekten Betriebskostenabrechnung
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilungsschlüssels,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
In seinem Urteil vom 20.01.2016 hat der Bundesgerichtshof nunmehr bei der Position „Gesamtkosten“ eine erhebliche Erleichterung für den Vermieter eingeführt. Danach reicht es nunmehr, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Wohnungseigentümer der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Es ist nunmehr nicht mehr notwendig, dass der Vermieter in der Abrechnung diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt und diese Angabe und Erläuterung in der Abrechnung darstellt.
Dies betrifft beispielsweise die Fälle, in denen ein Hauswart auch Arbeiten ausführt, die in der Betriebskostenabrechnung nicht umlagefähig sind, also Instandsetzungsarbeiten oder Verwaltungstätigkeiten. Betroffen sind auch die Fälle, in denen wegen einer gewerblichen Nutzung einzelner Gebäudeeinheiten ein Vorwegabzug gemacht wird. Gemeint sind aber auch diejenigen Fälle, in denen dem Vermieter für mehrere Objekte von einem größeren Versorger eine Rechnung gestellt wurde, die der Vermieter aber auf die einzelnen Wirtschaftseinheiten aufgeschlüsselt hat.
Selbstverständlich muss der Vermieter nach wie vor diese Aufschlüsselungen machen; jedoch nicht mehr in der jeweiligen Abrechnung dem Mieter gegenüber offen legen. Ob dies der Vermieter nunmehr korrekt vorgenommen hat, ist jetzt lediglich eine Frage der materiellen Begründetheit. Entsprechende Fehler können also auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist vom Vermieter korrigiert werden.
Der Bundesgerichtshof hat diese Tendenz zur Milderung formeller Anforderungen bereits in den letzten Jahren erkennen lassen. So führen Fehler bei der Position „geleistete Vorauszahlungen“ nicht zu einer formalen Nichtigkeit. Der BGH geht sogar so weit, dass fehlende Angaben zu den Vorauszahlungen des Mieters nicht mehr zu den formellen Anforderungen gehören. Auch bei einer Heizkostenabrechnung wurden Erleichterungen an die formellen Anforderungen gemacht. So gehört die Mitteilung der Zählerstände, aus denen sich der Brennstoffverbrauch eines einzelnen Mieters erst ergibt, nicht zu den Mindestanforderungen.
Mit dem Urteil vom 20.01.2016 hat der Bundesgerichtshof die Erstellung der Betriebs- und Heizkostenabrechnung spürbar erleichtert.