Betriebskostenabrechnung – Abflussprinzip

Mit seinem Urteil vom 20. Februar 2008 hat der Bundesgerichtshof einen langwierigen Streit in der Fachwelt der Mietrechtler beendet, in dem er das Abflussprinzip anerkannt hat. Hintergrund des Streites war folgender:

Bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter die im Jahr anfallenden Gesamtkosten zusammenstellen. Die verschiedenen Versorgungsunternehmen rechnen gegenüber dem Vermieter aber häufig nicht periodengenau ab. Der Wasserversorger verlangt beispielsweise Vorschüsse. Ferner rechnet er z. B. für den Zeitraum 7. März 2015 bis 4. März 2016 ab. Die Zahlung erfolgt durch den Vermieter in dem Beispiel im April 2016. Die Zahlung erfolgt also teilweise für 2015 und teilweise für 2016. Es stellte sich daher die Frage, ob der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Zahlung teils auf das Jahr 2015 und teils auf das Jahr 2016 buchen muss, was dem Zeitabgrenzungsprinzip entspricht. Dieses Prinzip gibt eine große Aufteilungsgerechtigkeit. Oder aber, er bucht alles auf das Jahr 2016, weil hier seine Zahlung an den Wasserversorger erfolgte. Der Betrag ist im Jahr 2016 von seinem Konto geflossen. Daher wird dieses Prinzip Abflussprinzip genannt.

Während das Zeitabgrenzungsprinzip immer akzeptiert wurde, gab es häufig Kritik am Abflussprinzip. Seit dem 20. Februar 2008 ist Letzteres ebenfalls anerkannt. Das höchste deutsche Gericht führt aus, dass die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Betriebskostenabrechnung den Vermieter auf eine bestimmte Zuordnung der Kosten nicht festlegen. Die Aufteilung der Kosten erfordert einen zusätzlichen Aufwand für den Vermieter, der nicht zumutbar ist und nicht von schützenswerten Interessen des Mieters gefordert wird.

Anders verhält es sich jedoch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.02.2012 bei den Heizkosten. Hier gilt nämlich die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind in die Abrechnung „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ einzustellen. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass im Abrechnungszeitraum nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden können. Dem wird nur das Zeitabgrenzungsprinzip oder Leistungsprinzip gerecht. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter bei der Erstellung der kalten Betriebskosten das Abrechnungsprinzip frei wählen kann, während er bei der Heizkostenabrechnung auf das Zeitabgrenzungs- und Leistungsprinzip begrenzt ist.