BGH konkretisiert Voraussetzungen für das Entstehen des Vorkaufsrechts eines Mieters

Gemäß § 577 BGB hat ein Mieter einer Wohnung oder eines Wohnhauses ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter das Gesamthaus oder das Gesamtgrundstück teilt und die Wohnung bzw. das Teilgrundstück an Dritte verkauft. In seiner Entscheidung vom 27.04.2016 (Az. VIII ZR 61/15) hat der Bundesgerichtshof weiter konkretisiert, in welchen Fallkonstellationen dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht.

Nach dem gesetzlichen Wortlaut steht einem Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht zu, wenn nach Überlassung der Mieträume an ihn Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll und dieses an einen Dritten verkauft wird. Bereits mit den Urteilen vom 28.05.2008 (Az. VIII ZR 126/07) und vom 23.06.2010 (Az. VIII ZR 325/09) urteilte der Bundesgerichtshof, dass dieses Recht auch einem Mieter eines Wohnhauses zusteht, wenn dieses Wohnhaus mit anderen Wohnhäusern auf einem Gesamtgrundstück steht, und der Vermieter dieses Grundstück in einzelne Parzellen (real) teilt und verkauft.

In der letzten Zeit gab es vermehrt Fälle, in denen ein Vermieter eines solchen Gesamtgrundstücks oder eines Gesamthauses die Teilung und den Verkauf in einem Zuge durchgeführt hat. Hier hängt es von der einzelnen Gestaltung des/der Vertrags/Verträge ab, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht oder nicht.

In seinem Urteil vom 22.11.2013 (Az. V ZR 96/12) urteilte der Bundesgerichtshof in der Weise, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nur dann entsteht, wenn (1) der Veräußerer, also der Vermieter, sich im Kaufvertrag mit dem Dritten zur Durchführung der Aufteilung in Wohnungseigentum oder in Realteilung verpflichtet und (2) das vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentum/Teilgrundstück in dem Vertrag bereits bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Veräußert der Vermieter lediglich das Gesamtgrundstück, welches die Käufer nachträglich aufteilen, entsteht ein solches Vorkaufsrecht (noch) nicht.

In diesem Fall hatte der Verkäufer lediglich ein Gesamtgrundstück an drei Käufer verkauft. Erst diese Käufer hatten sich dann nachträglich untereinander daraufhin geeinigt, dass das Haus aufgeteilt wird.

In seiner Entscheidung vom 27.04.2016 (Az. VIII ZR 61/15) hatte der Bundesgerichtshof zwar die beiden oben genannten Voraussetzungen bestätigt. In dem hier zu Grunde liegenden Fall wurde aber die Teilung bereits im Kaufvertrag beurkundet, sodass noch unvermessene aber bereits konkretisierte Teilstücke des Gesamtgrundstückes auf verschiedene Käufer übertragen wurden.

In diesem Fall war der Bundesgerichtshof der Ansicht, dass sich auch der Verkäufer/Vermieter bereits in diesem Kaufvertrag zur Teilung verpflichtet hat. Aus diesem Grunde sprach er dem Mieter dieses Teilgrundstückes, bebaut mit einem Reihenhaus, ein Vorkaufsrecht zu. Natürlich erstreckt sich das vom Mieter ausgeübte Vorkaufsrecht nur auf das von ihm bewohnte Haus, also entsprechende noch unvermessene Teilstück.

Die Kaufvertragsparteien müssen angesichts dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sehr genau aufpassen, was sie im notariellen Kaufvertrag beurkunden. Sollte dem Vermieter/Verkäufer die Teilung des Grundstückes letztendlich gleichgültig sein, so sollte in diesem Kaufvertrag möglichst gar nichts zur Teilung stehen. Die Käufer sollten erst nach Abschluss des Kaufvertrages die Teilung untereinander vereinbaren. In diesem Fall wäre hier noch kein Vorkaufsrecht entstanden. Erst wenn die Erwerber dann den Verkauf einzelner Objekte vornehmen entstünde das Vorkaufsrecht.