Die Gewährleistungsrechte eines Wohnungseigentümers

Erwirbt jemand eine Eigentumswohnung und treten dort Mängel auf, stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Käufer gegen den Verkäufer Gewährleistungsansprüche geltend machen kann. Dies ist immer in den Fällen nicht möglich, in denen der Verkäufer in ganz normaler Weise seine Wohnung in einer bestehenden Wohnungseigentumsanlage verkauft, denn in den notariellen Kaufverträgen ist immer die Gewährleistung ausgeschlossen.

Anders ist dies jedoch, wenn der Verkäufer als Unternehmer die gesamte Wohnungseigentumsanlage gebaut und einzelne Wohnungen dann verkauft hat. Hier können Gewährleistungsrechte nicht ausgeschlossen werden. Wenn aber gegen den Unternehmer hier Rechte geltend gemacht werden sollen, muss Verschiedenes beachtet werden. Zunächst ist zu ermitteln, ob der Mangel im Sondereigentum der Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes vorhanden ist. Zum Sondereigentum, also dem Eigentum, welches nur zur Wohnung gehört, fallen z. B. Innentüren, WC-Anlagen, Küche etc. Liegen hier wesentliche Mängel vor, kann der Käufer zunächst die Reparatur des Mangels verlangen. Kommt der Unternehmer binnen einer angemessenen Frist, die schriftlich gesetzt werden muss, dem nicht nach, kann der Kaufpreis gemindert, vom Vertrag zurückgetreten oder Schadensersatz gefordert werden. Hierüber kann der Käufer selbst entscheiden.

Liegen die Mängel jedoch am Gemeinschaftseigentum vor, sind alle Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage betroffen. Gemeinschaftseigentum ist das Eigentum, welches für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, also z. B. Außenmauern, Dach, Außenfenster, oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient,

1. B. die Heizungsanlage. In der Regel findet sich hierrüber eine Regelung in der Teilungserklärung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann sowohl die Gemeinschaft durch einen Beschluss, als auch der einzelne Eigentümer gegenüber dem Unternehmer die Beseitigung des Mangels verlangen. Kommt der Unternehmer dem jedoch nicht nach, kann nur die Gemeinschaft durch Beschluss bestimmen, dass eine Minderung des jeweiligen Kaufpreises oder Schadensersatz wegen eigener Reparatur, vom Unternehmer gefordert wird. Der Unternehmer soll wegen eines Mangels nicht unterschiedlicher Gewährleistungsansprüche ausgesetzt sein.

Dem Erwerber einer Wohnung bleibt aber das Recht, wegen des Mangels vom Vertrag zurückzutreten, also die Wandlung zu verlangen. Da der Käufer hierdurch seine Wohnung verliert, scheidet er aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Der Unternehmer wird daher seitens der Gemeinschaft nicht mit unterschiedlichen Ansprüchen konfrontiert.

Bei einem gravierenden Mangel am Gemeinschaftseigentum, der vom Unternehmer nicht beseitigt wird, sollte auf jeden Fall zunächst eine Eigentümerversammlung einberufen werden, um gemeinschaftlich zu entscheiden, wie weiter gegen den Unternehmer vorgegangen wird.