Die Kaution im Wohnraummietsrecht

Zur Sicherung seiner Forderungen gegenüber dem Mieter ist der Vermieter berechtigt vom Mieter eine Kaution zu verlangen. Während bei Gewerberäumen diese frei verhandelt werden kann, unterliegt sie im Wohnraumietrecht zahlreichen Beschränkungen. Zunächst darf sie nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete betragen. Wird dieser Betrag überschritten oder verlangt der Vermieter daneben weitere Sicherheiten, wie z. B. einen Bürgen, ist dies unzulässig. Der übersicherte Teil muss zurückgegeben werden. Der Bürge würde in diesem Fall nicht für Forderungen einstehen.

Zwar verlangt der Vermieter häufig die Kaution vor Übergabe der Schlüssel zur Wohnung. Dem Mieter muss aber die Möglichkeit eingeräumt werden, die vereinbarte Summe in drei monatlichen Teilraten einzahlen zu dürfen. Während des Mietverhältnisses ist die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt zu halten. Deshalb ist ein Sparbuch mit Verpfändungserklärung zu Gunsten des Vermieters üblich, aber nicht zwingend.

Hat der Vermieter während des Mietverhältnisses Forderungen gegen den Mieter, kann er sich aus der Kaution bedienen und anschließend vom Mieter wieder die Auffüllung verlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter eine 6-monatige Überlegungsfrist, bis er die Kaution zurückerstattet. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug ist also erst nach 6 Monaten fällig. Deshalb darf der Mieter ohne Einverständnis des Vermieters nicht die letzten Mieten mit der Kaution verrechnen.

Bei der Abrechnung über die Kaution darf der Vermieter natürlich offene Forderungen, etwa aus Betriebskostenabrechnungen, abziehen. Ferner darf er eine Sicherheit für noch nicht fällige Abrechnungen einbehalten. Die Höhe entspricht etwa der Nachzahlung aus der vorangegangenen Abrechnung. Liegt diese dann vor, kann er sich aus der Sicherheit bedienen. Den Rest muss er aber dann auszahlen.