Die Kündigung im Wohnraummietverhältnis

Im Wohnraummietverhältnis gibt es für den Mieter einen Kündigungsschutz. Dies bedeutet, dass der Vermieter ohne Begründung das Mietverhältnis nicht kündigen kann.

Verhält sich der Mieter jedoch vertragswidrig, stört z. B. mehrfach den Hausfrieden, beleidigt den Vermieter, vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis weiter, kann der Vermieter kündigen. Er kann dabei nach § 543 BGB fristlos oder nach § 573 BGB mit Einhaltung einer Frist kündigen. Beide Kündigungen haben aber unterschiedliche Voraussetzungen.

Eine Kündigung ohne Frist setzt zwingend eine Abmahnung voraus. In dieser Abmahnung muss genau beschrieben werden, welches Verhalten der Vermieter missbilligt. Bei der Störung des Hausfriedens muss z. B. mit Datum und Uhrzeit angegeben werden, worin die Störung gesehen wird. Bei der unzulässigen Untervermietung ist die Aufforderung zur Entfernung des Untermieters aus der Wohnung mit einer genauen Frist zu versehen.

Der Bundesgerichtshof hat dabei entschieden, dass in der Abmahnung keine Androhung zur Kündigung enthalten sein muss, was früher von anderen Gerichten verlangt wurde. Ändert der Mieter sein Verhalten nach der Abmahnung nicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. In der Kündigung müssen nochmals genau die Vorwürfe genannt werden, weswegen sie ausgesprochen wird. Ohne eine vorangegangene Abmahnung ist eine fristlose Kündigung aber unwirksam.

Der Vermieter hat bei Vertragsverstößen auch die Möglichkeit nach § 573 BGB mit einer Frist von in der Regel drei Monaten zu kündigen. Hierbei hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass hierzu keine vorherige Abmahnung notwendig ist, was früher umstritten war. Schaden kann sie aber auch nicht, weil damit die Erfolgsaussichten in einem Räumungsprozess verstärkt werden. Ein Richter neigt eher dazu einem Vermieter recht zu geben, wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung nicht ändert.

Da man bei dem Ausspruch derartiger Kündigungen viel falsch machen kann, sollte vorher Rechtsrat eingeholt werden.