Fristlose Kündigungen im Wohnraummietrecht

Jeder Mieter einer Wohnung genießt Kündigungsschutz. Ein Vermieter kann daher nicht grundlos ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen, schon gar nicht ohne Einhaltung einer Frist.

Er ist nur dann zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter in eklatanter Weise gegen die vertraglichen Pflichten verstößt.

Der häufigste Fall einer Pflichtverletzung ist die Nichtzahlung der Miete. Wenn der Mieter mit zwei Mieten in Verzug ist, kann der Vermieter fristlos kündigen. Zu beachten ist dabei, dass die Miete am dritten Werktag eine jeden Monats im Voraus auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Ab dem vierten Werktag ist der Mieter in Verzug. Wiederholt sich dies noch einmal besteht schon das Recht zur fristlosen Kündigung.

Der Gesetzgeber gewährt dem Mieter aber noch eine Chance. Wenn der Mieter aufgrund einer solchen Kündigung vom Gericht eine Klage auf Räumung erhält, hat er zwei Monate Zeit den gesamten Rückstand – auch den aktuellen – auszugleichen. Dann wird die Kündigung nachträglich unwirksam. Diese Chance hat der Mieter aber nur einmal.

Ständig unpünktliche Zahlungen rechtfertigen ebenfalls eine fristlose Kündigung. Wer die Miete sieben Mal nicht pünktlich am dritten Werktag an den Vermieter gezahlt hat und bereits deswegen abgemahnt wurde, muss mit einer Kündigung rechnen. Die Kündigung kann auch nicht nachträglich geheilt werden.

Der Mieter muss die Wohnung auch selbst nutzen. Eine Weiter- oder Untervermietung ist nur mit Genehmigung des Vermieters möglich. Fehlt eine solche, kann der Vermieter ebenfalls kündigen, falls er vorher abgemahnt hat. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig und mehrfach stört.

Weiter ist eine Kündigung möglich, wenn der Mieter die Mietsache in einer derartigen Weise vernachlässigt, dass die Substanz der Räume gefährdet wird, etwa vorsätzlich oder grob fahrlässig diese in Brand setzt.

Der Mieter kann zwar das Mietverhältnis jederzeit kündigen. Er hat aber die Kündigungsfrist, die neuerdings drei Monate beträgt, einzuhalten. Will er fristlos raus, ist auch ein wichtiger Grund notwendig. Hier ist beispielsweise eine Gesundheitsgefährdung zu nennen. Der Mieter kann also sofort das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Zustand der Räume seine Gesundheit in erheblicher Weise gefährdet oder beeinträchtigt.

Was übrigens häufig übersehen wird, ist, dass eine Kündigung nur dann wirksam ist, wenn sie von allen Mietern unterschrieben, abgesendet und dem Vermieter zugegangen ist. Auch ist bei einer fristlosen Kündigung der wichtige Grund in dem Schreiben zu nennen. Werden diese Formvorschriften nicht beachtet, läuft das Mietverhältnis weiter, auch wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung tatsächlich existiert.

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