Kappung der Versorgungsleitung säumiger Wohnungseigentümer

Lange Zeit bestand Unsicherheit darüber, inwiefern eine Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, einzelnen Wohnungseigentümern, die mit der Zahlung von Wohngeld im Verzug sind, die Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizenergie kappen kann. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Möglichkeit grundsätzlich bejaht.

Begründet wird dies damit, dass jeder Wohnungseigentümer, der eine Leistung erhält (Strom, Wasser, Heizenergie etc.) eine Gegenleistung (Wohngeld) erbringen muss. Dabei wird die Lieferung der Versorgungsunternehmen als Leistung der Gemeinschaft angesehen. Erbringt der einzelne Wohnungseigentümer diese Gegenleistung nicht, steht der Gemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Die Geltendmachung dieses Rechts setzt aber einen erheblichen Rückstand des Wohngeldes voraus. Dies wird bei einer Überschreitung von sechs Monatsbeträgen des Wohngeldes angenommen.

Bevor jedoch die Leitungen gekappt werden können, muss die Gemeinschaft hierüber einen Beschluss in einer Versammlung fassen. Auch muss der betroffene Eigentümer einmal vorher abgemahnt werden. Leistet er dann aber immer noch nicht das rückständige Wohngeld, können die Leitungen gekappt werden. Hierfür muss er auch Zutritt zu seiner Wohnung gewähren.

Anders liegt dies aber, wenn die Wohnung vermietet ist. Der Mieter muss die Kappung nicht dulden und der Gemeinschaft auch keinen Zutritt zur Wohnung gewähren. Das Kammergericht in Berlin hat hierzu klargestellt, dass der Mieter keine vertragliche Bindung zu der Gemeinschaft hat. Diese besteht nur zu dem Vermieter, also dem Wohnungseigentümer. Daher kann die Gemeinschaft auch kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Dies geht nur zwischen Vertragsparteien. Dem Mieter ist es auch nicht zuzurechnen, wenn sein Wohnungsvermieter mit Wohngeldzahlungen im Verzug ist.