Schönheitsreparaturen im Wohnraummietverhältnis

Nach dem Willen des Gesetzgebers ist zunächst grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen. Allerdings ist es möglich, dass diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter übergewälzt wird. In der weit überwiegenden Anzahl der Wohnraummietverträge finden sich daher Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen mit der Folge, dass der Mieter diese Arbeiten vornehmen muss.

Dies setzt aber voraus, dass die im Mietvertrag vereinbarte Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam ist. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Weicht die Vereinbarung im Mietvertrag hiervon ab, verlangt der Vermieter also z. B. nicht das „Streichen“, sondern das „Weißen“ der Decken und Wände oder wird auch das Streichen der Außenfenster von außen bzw. der Außentüren verlangt, ist die Vereinbarung unwirksam, mit der Folge, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleibt.

Eine gleiche Folge trifft ein, wenn im Mietvertrag zur Durchführung dieser Arbeiten feste Fristen vereinbart wurden, in derer der Mieter (auf jeden Fall) die Wohnung zu renovieren hat, unabhängig vom Zustand der Wohnung.

Ist jedoch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übergewälzt worden, so kann der Vermieter die Vornahme vom Mieter verlangen. Wann diese Arbeiten vorgenommen werden müssen, hängt entscheidend vom Zustand der Wohnung ab. Zwar wurden in vielen Mietverträgen Regelfristen vereinbart, wonach eben Küche und Bad in der Regel alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre renoviert werden sollten. Bei der Anwendung auf diese Regelfristen ist aber Vorsicht geboten, weil auch der Bundesgerichtshof seit längerem angedeutet hat, dass er auch diese Regelfristen zukünftig als unwirksam erachten könnte.

Wenn der Mieter jedoch renovieren muss, kann der Vermieter fachgerechte (nicht fachmännische) Arbeiten verlangen. Dies bedeutet, dass Tapeten auf Stoß geklebt und Farbe deckend gestrichen, insgesamt also ordentlich gearbeitet werden muss. Auch müssen neutrale Farben, am besten Weiß, verwendet werden.

Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm unter Setzung einer Frist auffordern, die Arbeiten auszuführen. Bleibt diese Aufforderung mit Fristsetzung unbeachtet, kann der Vermieter mittels Maler die Wohnung selbst renovieren lassen und die Kosten dem Mieter aufgeben oder von der Kaution abziehen. Letztendlich ist es für einen Mieter immer preiswerter am Ende des Mietverhältnisses selber zu renovieren.