Schönheitsreparaturen - Urteile vom 18.03.2015

Der Bundesgerichtshof hat in drei Urteilen vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13) seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert und die Möglichkeit zur Abwälzung der Pflicht auf den Mieter im Mietvertrag weiter eingeschränkt.

Eine generelle grundsätzlich immer noch mögliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertrag ist dann nicht wirksam, wenn die Wohnung dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde. Nur wenn der Mieter eine renovierte Wohnung, also ohne Gebrauchsspuren vom Vormieter, erhalten hat, kann er wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag verpflichtet werden. Begründet wird dies im Wesentlichen damit, dass der Mieter nur für die Beseitigung der von ihm selbst verursachten Gebrauchsspuren in der Wohnung verpflichtet werden darf, nicht jedoch für Gebrauchsspuren, die der Vormieter verursacht hat.

Will der Vermieter dem Mieter aber eine unrenovierte Wohnung übergeben, muss er ihm einen angemessenen Ausgleich dafür zahlen, dass der Mieter die Anfangsrenovierung durchführt. Ist dieser Ausgleich angemessen, bleibt die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam.

Es wird also in Zukunft vermehrt eine Diskussion darüber geben, ob bei Beginn des Mietverhältnisses dem Mieter eine renovierte Wohnung übergeben wurde. Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ist es grundsätzlich sinnvoll auch bei Beginn des Mietverhältnisses ein Übergabeprotokoll über den Zustand der Wohnung zu fertigen. Für einen Vermieter ist es dann auch sinnvoll einen angemessenen Betrag in Geld schriftlich zu vereinbaren, wenn die Wohnung unstreitig übergeben wurde.

Ferner hat nunmehr der Bundesgerichtshof sogenannte Quotenklauseln generell für unwirksam betrachtet. Mit einer Quotenklausel sollte der Mieter an den Renovierungskosten für eine Wohnung anteilig beteiligt werden, wenn er nur für kurze Zeit in der Wohnung wohnte und grundsätzlich Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren. Begründet wird dies damit, dass der auf den Mieter danach entfallene Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann. Auch ist es einem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich, welche Belastungen ggf. auf ihn zukommen. Dies gilt übrigens unabhängig von der Frage, ob die Wohnung bei Mietbeginn renoviert oder unrenoviert war.